Trudne czasy mogą być okazją do pomnożenia kapitału. W tak zwane ''flipy'', czyli remont i sprzedaż mieszkań z zyskiem może wejść każdy. O tym wszystkim oraz o strategii zabezpieczenia i pomnażania pieniędzy przeczytacie Państwo w naszym wywiadzie z Wojciechem Orzechowskim, inwestorem, deweloperem, mentorem, twórcą Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości - WIWN.PL® i wydawcą czasopisma Strefa Nieruchomości®.

Kurier Garwoliński: Żyjemy obecnie w trudnych czasach. Banki centralne na całym świecie drukują masę pieniędzy. Czy inwestowanie w nieruchomości jest jakimś zabezpieczeniem przed inflacją?

Wojciech Orzechowski: Uważam, że w dzisiejszych czasach obserwując spadki na giełdzie, topniejące lokaty, wzrastającą inflację i osłabienie złotego, można być spokojnym o rynek nieruchomości. Mieszkania chronią kapitał przed inflacją. Zauważmy, że nieruchomości nie dały się zatopić pandemii. Ceny mieszkań nie spadły, choć pandemia wyhamowała gospodarkę. Od wielu lat uważam, że inwestowanie w nieruchomości, a szczególnie pomnażanie kapitału przez flipy, pozwala najskuteczniej uzyskać wolność finansową. Szczególnie dziś, gdy mamy wysoką inflację i kryzys gospodarczy, sprawdza się moja najskuteczniejsza strategia (www.najlepszastrategia.pl), którą przedstawiam podczas moich Warsztatów WIWN® oraz opisuję na łamach książek dotyczących nieruchomości. Dziś dostrzegam boom na kredyty mieszkaniowe, ale hossa na rynku sprzedaży ma dziś nieco inne źródło niż kiedyś. Jeszcze niedawno kupowaliśmy mieszkania, by zarabiać na ich wynajmie. Dziś taka inwestycja jest pewną formą lokowania i zabezpieczania naszych oszczędności. Nieopłacalność lokat sprawia, że mieszkania stają się sposobem na bezpieczne przechowanie gotówki. Dziś wielu ludzi nie zakłada, że kupi nieruchomość i wynajmie, ale że kupi i przetrzyma. A kto jest docelowym klientem funduszy oferujących mieszkania na wynajem? W idealnym świecie – rodziny. Dlatego, z drugiej strony, dziś jest najlepszy moment na flipowanie według mojej autorskiej koncepcji.

KG: Cezary Graf, doradca majątkowy twierdzi, że nieruchomości niekoniecznie będą w najbliższych latach dobrą lokatą kapitału. Na rynek ma wejść pokolenie Z, po zdalnej „edukacji”, z dobrą znajomością Instagrama i średnią Facebooka, bez siły nabywczej. Pan zapewne jako specjalista od nieruchomości zaprezentuje opinię przeciwstawną.

WO: Nieruchomości zawsze były bezpieczną przystanią dla naszych oszczędności. Dlatego nie zgodzę się z opinią Cezarego Grafa. Pandemia COVID-19 pokazała najlepiej, że mieszkania i domy jako jedyne oparły się kryzysowi i upadkowi wielu branż. A czy nieruchomości są skierowane do tego pokolenia? Powiem z pełnym przekonaniem, że oczywiście. Zauważmy, że pokolenie Z szybko podlega trendom. Z jednej strony mówi się, że to pokolenie nie zapuszcza korzeni i woli podróże niż jedno, stałe miejsce na Ziemi. Ale z drugiej strony, wychowało się ono w dobrobycie i wie czym jest niezależność. Dla pokolenia Z cena musi być racjonalna, ale istotna jest właśnie ta wysoka jakość i dodatkowe użyteczności np. siłownia, pracownia, przestrzeń artystyczna. Wiedząc zatem, że generacja Z składa się z indywidualistów, często samotników, osób bardzo kreatywnych, ceniących swój samorozwój i niezależność, można tak kształtować oferty na rynku mieszkań. Zatem małe mieszkania, kawalerki na rynku pierwotnym idealnie wpisują się w potrzeby tego pokolenia, które lubi zwiedzać, podróżować, ale też wrócić do swoich małych designerskich 4 kątów. Badanie przeprowadzone przez branżowe czasopismo Strefa Nieruchomości®, pokazuje, że młodzi ludzie między 20 a 25 rokiem życia, mają mieszkania kupowane przez rodziców. Dlatego tak w siłę rośnie deweloperka. Ja sam wraz z Tomaszem Górą realizuję w Łodzi aż siedem dużych inwestycji deweloperskich w ramach projektu 100Kamienic.pl, na łączną kwotę 250 mln złotych. Niektóre są skierowane właśnie do singli, młodego pokolenia Z, które podbija w Łodzi branżę informatyczną. Ponadto pewnie zaskoczę pana i naszych czytelników. Wśród uczestników moich Warsztatów WIWN® mam wielu przedstawicieli pokolenia Z, którzy flipują i są jednymi z bardziej skutecznych w tej branży. Właśnie ze względu na takie cechy jak wrodzony multitasking i znajomość funkcjonowania mediów społecznościowych. Jako ciekawostkę powiem, że 28 marca br. zrealizowaliśmy online konferencję Maraton WIWN® - Obudź w sobie olbrzyma nieruchomości. Podczas tego wydarzenia, które przyciągnęło przed ekrany laptopów ponad 1500 osób, mieliśmy na scenie 26-letnią Patrycję Maleszka - Absolwentkę moich Warsztatów WIWN®, która wraz z partnerem zrobiła dotychczas ponad 100 flipów i posiada w najmie aż 23 kawalerki.  

KG: Garwolin – miasto między Warszawą a Lublinem. Jak Pan ocenia ten rynek dla fliperów?

WO: Garwolin jest miastem położonym na styku Warszawy i Lublina, co stanowi dobrą rekomendację lokalizacyjną do wchodzenia we fliping. Mam wielu uczestników oraz absolwentów Warsztatów WIWN®, którzy z ogromnymi sukcesami inwestują i realizują flipy w małych miejscowościach. Jeżeli tylko, tak jak uczę na moich warsztatach, przeprowadzimy właściwie badanie rynku i stwierdzimy, że między zakupem nieruchomości, jej wyremontowaniem, a sprzedażą osiągamy zakładany zarobek, to wielkość miejscowości może się dla nas okazać atutem. Mimo kilku graczy na rynku deweloperskim w Garwolinie, dalej jest wiele mieszkań z rynku wtórnego, które skutecznie można wykorzystać do wejścia we flipowanie. Warto tu powiedzieć, czym jest ten proces. To podniesienie wartości mieszkania przez remont. W najprostszym modelu kupujemy mieszkanie w dobrej cenie i przygotowujemy je w standardzie WIWN®, robiąc wysokiej jakości remont. Dodam, że największe zyski, rzędu ponad 100 tys. osiągali Absolwenci Warsztatów WIWN® właśnie w małych miejscowościach. Korzystając z mojej wiedzy i osobistego wsparcia, kilkuset inwestorów zrealizowało projekty, z których każdy wygenerował zyski znacznie przekraczające zakładane cele (średni zysk wyniósł 42 tys. zł na inwestycji).

KG: Czy Pana zdaniem wynajem mieszkań w Garwolinie jest korzystny?

WO: Biorąc pod uwagę, że Garwolin gromadzi wiele dużych zakładów takich jak: fabryka kosmetyków „AVON”, firmy odzieżowe: „OCHNIK”, korporację papierniczą „INTERDRUK”, Tatra Spring i wiele firm budowlanych, to warto zbadać ten rynek. To może być dobra informacja dla wszystkich, którzy będą tworzyć gotowce inwestycyjne czy przygotowywać mieszkania na wynajem lub kwatery pracownicze, które w pandemii stały się wiodącym trendem.  

KG: Czy Pana zdaniem małżeństwo mające łączne zarobki netto 10-15 tys. zł i jeszcze do tego kredyt hipoteczny stać na zabawę we flipy?

WO: Wejście we flipy nie wymaga żadnej gotówki. Można flipować będąc np. osobą wspierającą innych inwestorów z kapitałem. Uczę tego szczegółowo na moich Warsztatach WIWN®. Oczywiście jeśli posiadamy zdolność kredytową, to możemy sami po zdobyciu odpowiedniej wiedzy, wejść w ten proces. Należy jednak pamiętać, że wiedza jest podstawą do stawiania bezpiecznych kroków w nieruchomościach. Czy lekarz może operować bez stosownej wiedzy i praktyki? Nie sądzę. Tak samo jest z flipowaniem.

KG: Jaki Pana zdaniem powinien być próg dochodowy dla osób chcących inwestować w nieruchomości np. w ciepłych krajach, by mieć tam domek na wakacje?

WO: Nie mogę się wypowiadać na temat inwestowania za granicą, ponieważ realizuję inwestycje, jak i Warsztaty WIWN® w Polsce. Należy pamiętać, że każdy rynek, a nawet każde województwo w Polsce rządzi się innymi prawami i własną strategią lokalnego rynku. Ja propaguję osiągnięcie niezależności finansowej w Polsce, a nie za granicą. Domek na wakacje możemy kupić, osiągając rentierstwo w Polsce. Jak? Mając np. umowę o pracę na czas nieokreślony, posiadamy określoną zdolność kredytową. Doradca finansowy określi nam na jakim jest ona poziomie. Przykładowo mając np. kwotę 4-5 tys. netto, śmiało już wchodzimy w proces flipowania. Możemy zatem do tematu spełnienia swoich marzeń podejść zgodnie z moim planem. Realizując moją 6-letnią strategię, którą opisuję w książkach, jak i na stronie: www.najlepszastrategia.pl, pomnażamy kapitał każdego roku, osiągając w 7. roku upragnioną wolność finansową. Załóżmy, że startujesz z kwotą 30 tys. W pierwszym roku pomnażasz ten kapitał dwukrotnie. W drugim roku kapitał przyrasta do kwoty 120 tys., w trzecim do 240 tys., w czwartym do 480 tys., w piątym do 960 tys., a w szóstym roku dysponujesz kapitałem rzędu 2 milionów złotych. Zatem wtedy przychodzi czas, kiedy Ty sam decydujesz co chcesz robić i na jakich zasadach. Możesz np. kupić sobie domek za granicą i tam spędzać wakacje, urlopy, jak i pracować zdalnie.

KG: Czy dostrzega Pan zagrożenia dla fliperów? Np. w podatku od nieruchomości.

WO: Pogłoski o wprowadzeniu podatku katastralnego krążą w Polsce od kilku lat. Aktualnie on nie obowiązuje i mimo, że aktualna rządząca partia podkreślała w 2019 r., że nie ma planów, aby wprowadzić ten rodzaj opłaty do naszego kraju, to wiem, że pojawiła się pewna możliwość wdrożenia nowego podatku od nieruchomości. Chodzi o reformę i zmiany w użytkowaniu wieczystym we własność. Po 1 stycznia 2019 roku, dotychczasowe użytkowanie wieczyste gruntów zmieniło się w prawo własności. Uważam, że COVID i kryzys gospodarczy wywróciły wiele strategii i planów. Sądzę jednak, że podatek katastralny nie pojawi się w Polsce w 2021 r. Co dałby ten podatek, gdyby jednak go wdrożono? Wprowadzenie w życie tej nowej opłaty miałoby zdecydowanie duże znaczenie w wielu budżetach domowych. Wraz z pojawieniem się podatku, wzrosłyby ceny za wynajem, a zapłata podatku uzależniona byłaby od wartości mieszkania. W konsekwencji  sprawiałby to, że wiele rodzin musiałoby zmienić lokal na mniejszy lub usytuowany na przedmieściach miasta z dala od węzłów komunikacyjnych. Dlatego sądzę, że wprowadzenie w Polsce podatku katastralnego to aktualnie mrzonka.

KG: Kiedy przeprowadzałem wywiad z ekonomistą Krzysztofem Rybińskim w 2013r., dwa zdania szczególnie zapadły mi w pamięć. Powiedział, że w kryzysie ważne są dwie rzeczy. 
„Kryzys bywa okazją do ciekawych biznesów”. Drugie zdanie brzmiało: Należy dywersyfikować się majątkowo." Dzisiaj Trader 21 i wspomniany wcześniej Graf dodają, że również geograficznie. Czy Pan dywersyfikuje się właśnie majątkowo i geograficznie? Co Pan poleca?

WO: Uważam, że dywersyfikacja jest podstawą do zabezpieczania oszczędności. Osobiście lokuję kapitał w nieruchomościach, złocie, srebrze, funduszach oraz w akcjach. A przede wszystkim tworzę kolejne biznesy. Środki mam ulokowane w Polsce. Dlaczego? Uważam, że Polska stała się krajem wysoce rozwiniętym, zarówno przez napływ funduszy zagranicznych, jak i stabilną siłę roboczą. To daje nam ogromne możliwości rozwoju. Rok covidowy pokazał najlepiej, że mamy silne fundamenty, a koniunktura w polskim przemyśle jest bardzo dobra. Od początku pandemii śledzę dokładnie dane polskiej gospodarki. Rok temu w kwietniu, aktywność w przemyśle załamała się o około 25 proc. rok do roku. Aktualnie w kwietniu br. wg danych analityków może się odbić nawet o 40 proc. rok do roku. A to co ważne, w marcu br. PMI dla polskiego przemysłu osiągnęło wartość 54,3 punktów – jak podaje firma badawcza IHS Markit. I jest to najwyższy odczyt od stycznia 2018 roku. Dlatego, aktualnie nie lokuję swojego majątku za granicą. Może w przyszłości pojawią się takie sytuacje. Wówczas dokonam analizy szans i zagrożeń dla moich biznesów na rynkach zagranicznych. Dziś uważam, że to właśnie w Polsce jest największa szansa na pomnożenie kapitału. Tytko trzeba wykorzystać okazje, jak i szanse, które pojawiają się w dzisiejszych realiach.

KG: Czy kryzys jest dla nowicjuszy dobrą okazją do inwestowania i obrotu nieruchomościami?

WO: Kryzys to nie tylko zagrożenia dla inwestorów, ale i szansa na podążanie nową, czasem lepszą ścieżką rozwoju. Trzeba pamiętać, że w trakcie kryzysu zawsze pojawiają się okazje. Wielu ludzi ma dziś problemy z płynnością finansową. Jeśli inwestor przykładowo miał kilka mieszkań w kredycie, a biznes oparty był na najmie, to pandemia mogła wystawić na próbę taką strategię inwestycyjną. Jak wiadomo najem krótkoterminowy najbardziej ucierpiał przez ten rok. Przy najmie długoterminowym stawki czynszu poleciały w dół. Zatem gdy ktoś miał kilka mieszkań w kredycie, to brak najemców mógł wymusić na takiej osobie konieczność sprzedaży nieruchomości. I wtedy jest to okazja dla inwestorów, szczególnie mających gotówkę. Ja hołduję twierdzeniu, że kryzys zgodnie z chińskim powiedzeniem, jest szansą na tworzenie nowych rozwiązań biznesowych. Dlatego zamiast budowania schronów przed pandemią, warto budować i tworzyć nowe możliwości, a w każdej sytuacji dostrzegać szanse.

KG: Poleca Pan kupno, czy budowę domu?

WO: Według mnie lepszym rozwiązaniem jest budowa domu niż jego zakup. Dlaczego? Dom „uszyjemy na miarę”. Możemy go zaprojektować z architektem według naszych potrzeb, takich jak zastosowane rozwiązania w pomieszczeniach, układ i wielkość okien czy użyte materiały budowlane. W przypadku gotowego domu, otrzymujemy produkt już przez kogoś dookreślony, zatem pozostaje kwestia czy spełnia on nasze potrzeby. W każdym przypadku inwestowanie w nieruchomości, w tym domy, ma sens wtedy, gdy cena nie przekracza tej z naszego badania rynku i jest zgodna z naszymi wytycznymi.

KG: Jak Pan ocenia brak REIT'ów w Polsce? Większość nieruchomości komercyjnych, jakie powstają np. w takich Warszawie tworzy zagraniczny kapitał.

WO: Wejście REIT’ów do Polski trwa od kilku lat. Czy stanie się to w tym roku? Nie sądzę. Przez ostatnich kilka lat tworzone są w Polsce różnego rodzaju rozwiązania umożliwiające polskiemu kapitałowi inwestycję w nieruchomości komercyjne. Już w 2016 r. trwały prace koncepcyjne nad wprowadzeniem REIT’ów do Polski, ale działania zostały odwołane. Dziś na giełdzie z tego co wiem, notowana jest tylko jedna spółka, koncentrująca się na tworzeniu platform inwestycyjnych z udziałem zagranicznych partnerów kapitałowych. Sukces REIT’ów zależy wg mnie nie tylko od dobrej ustawy, ale także od zapewnienia tym podmiotom odpowiedniego kapitału. Musimy pamiętać o tym, że REIT’y nie powstaną w oparciu wyłącznie o kapitał Kowalskich. Takie spółki potrzebują kapitału własnego rzędu ponad 100 mln euro. A takich pieniędzy nie uda się zebrać od inwestorów indywidualnych. Głównymi inwestorami REIT’ów powinny być zatem profesjonalne podmioty, które kumulują pieniądze prywatnych osób i zamieniają je w pieniądz instytucjonalny, czyli fundusze emerytalne czy towarzystwa ubezpieczeniowe. A do tego daleka droga.

KG: Dziękuję bardzo za rozmowę.


BIO
Wojciech Orzechowski - inwestor, deweloper, mentor i aktywator życia w zgodzie ze swoimi wartościami. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości–WIWN.PL®. Wydawca czasopisma Strefa Nieruchomości®, współwłaściciel agencji nieruchomości Gut.pl. Autor książek „Zarabiaj na nieruchomościach”, „Wszystko o FLIPACH - 200 Pytań do Eksperta” oraz
bloga zarabiajnanieruchomosciach.pl.

Autor: Adrian Stoń