Sprzedaż nieruchomości ze spadku - wyzwania i rozwiązania

Wyzwania związane z nieruchomościami dziedziczonymi

Na podstawie analizy około 5 tysięcy przypadków sprzedaży nieruchomości odziedziczonych przez naszych klientów, zauważamy kilka trendów i wyzwań, które są wspólne dla wielu z tych transakcji.

a) Podział spadku i konflikty rodzinne

Największym wyzwaniem związanym z nieruchomościami dziedziczonymi jest kwestia podziału majątku. Nieruchomości dziedziczone przez kilku spadkobierców często stają się źródłem sporów rodzinnych, szczególnie jeśli nie ma zgodności co do dalszego losu nieruchomości. Często jedna osoba chce sprzedać nieruchomość, podczas gdy inne osoby nie wyrażają na to zgody.

Jeśli sprawa trafi do sądu (dział spadku), w przypadku sporów, może trwać od roku do nawet kilku lat, jak wskazują kancelarie adwokackie. To wydłuża całą procedurę i generuje koszty.

b) Nieruchomości bez uregulowanego stanu prawnego

Kolejnym wyzwaniem są nieruchomości, które mają nieuregulowany stan prawny. Niekiedy nie ma jasności co do tego, kto jest właścicielem nieruchomości, a proces związany z ustaleniem praw do spadku może być długi i kosztowny.

c) Niezgłoszone długi spadkodawcy

Częstym problemem są również niezapłacone długi spadkodawcy. Jeśli nieruchomość została obciążona długami, spadkobiercy mogą być zmuszeni do ich spłaty przed sprzedażą nieruchomości. Długi te mogą obejmować kredyty hipoteczne, pożyczki pozabankowe, a także zaległości podatkowe. W takich przypadkach konieczne jest uregulowanie wszystkich zobowiązań finansowych, zanim nieruchomość trafi na rynek.

Sprzedaż swojej części nieruchomości bez zgody rodziny

Kiedy nieruchomość dziedziczy więcej niż jedna osoba, stają się oni jej współwłaścicielami w udziałach ułamkowych (np. 1/2, 1/3, 1/4). To stwarza skomplikowaną sytuację prawną, ale daje jednocześnie większe możliwości działania w przypadku konfliktów rodzinnych.

Możesz sprzedać swój udział w nieruchomości bez konieczności uzyskania formalnej zgody od pozostałych spadkobierców. Twój udział jest Twoją prywatną własnością, a reszta współwłaścicieli nie może prawnie zablokować Ci prawa do swobodnego nim dysponowania. To jest często jedyna droga dla osób, które są w silnym konflikcie z resztą rodziny. Warto jednak pamiętać, że sprzedaż samego udziału w nieruchomości jest z reguły znacznie mniej opłacalna niż sprzedaż całej nieruchomości. Zgodnie z rynkowymi danymi, cena za ułamek bywa niższa od proporcjonalnej wartości nawet o 30–50% ze względu na mniejsze zainteresowanie ze strony kupujących prywatnych.

Kiedy występuje prawo pierwokupu?

Zgodnie z polskim prawem, w przypadku nieruchomości mieszkalnych (dom, mieszkanie) nie musisz informować współwłaścicieli o planowanej transakcji. Wówczas gdy przedmiotem spadku jest nieruchomość rolna, pozostali współwłaściciele mają ustawowe prawo pierwokupu.

Jak szybko sprzedać nieruchomość ze spadku w 2025 roku?

Sprzedaż nieruchomości ze spadku nie musi być skomplikowana, jeśli sprzedający podejmą odpowiednie kroki. Oto kilka istotnych wskazówek, które mogą pomóc w szybszym przeprowadzeniu transakcji:

a) Uregulowanie spraw spadkowych

Przed sprzedażą nieruchomości konieczne jest uregulowanie spraw spadkowych. Oznacza to przeprowadzenie formalności związanych z przyjęciem spadku i potwierdzeniem, kto jest jego właścicielem. Oznacza to uzyskanie jednego z dwóch dokumentów:

● Akt Poświadczenia Dziedziczenia (APD) - to najszybsza droga, gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni. Można go uzyskać w kilka dni od notariusza.

● Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku - wymagane w przypadku sporów lub braku możliwości stawienia się wszystkich u notariusza. Trwa znacznie dłużej, proste sprawy trwają 3-6 miesięcy, a skomplikowane nawet lata.

Bez tego, nie będzie możliwa legalna sprzedaż nieruchomości.

b) Zgoda wszystkich spadkobierców

Jeśli nieruchomość została odziedziczona przez więcej niż jedną osobę, zgoda wszystkich spadkobierców jest niezbędna do przeprowadzenia transakcji sprzedaży. Jeśli spadkobiercy nie są w stanie dojść do porozumienia, sprzedaż nieruchomości może się opóźnić, a w niektórych przypadkach może dojść do potrzeby podziału majątku sądownie.

c) Pomoc w skupie nieruchomości

W sytuacji, gdy nieruchomość jest dziedziczona przez kilka osób lub posiada problemy prawne, skup nieruchomości przez firmę może być najlepszym rozwiązaniem, ponieważ zapewnia to szybkie przeprowadzenie transakcji. Skup przejmuje wszelkie problemy prawne związane z nieruchomością i wypłacają gotówkę od ręki. Dodatkowo często też kupują udziały w nieruchomości, co jest pomocne w przypadku konfliktów między spadkobiercami.

Wnioski

Sprzedaż nieruchomości ze spadku roku może być procesem skomplikowanym, ale przy odpowiednim podejściu możliwa do przeprowadzenia w sposób szybki i bezproblemowy. Warto zadbać o uregulowanie spraw spadkowych, uzyskanie zgody wszystkich spadkobierców oraz rozważyć opcję skupu nieruchomości, która pozwoli uniknąć zbędnych komplikacji i przyspieszy całą transakcję.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak przeprowadzić sprzedaż nieruchomości ze spadku, zapraszam do przeczytania szczegółowego artykułu na stronie: Sprzedaż nieruchomości ze spadku w 2025 roku. Dowiesz się z niego, jak przejść przez ten proces krok po kroku.

Autorem artykułu jest Radosław Zacha - założyciel i właściciel Atrium Skup Nieruchomości. Ekspert z ponad 10-letnim doświadczeniem, specjalizujący się w regulacji skomplikowanych stanów prawnych nieruchomości, w tym problematycznych spadków i współwłasności. Posiada on unikalną wiedzę na temat zawiłości procedur sądowych i notarialnych związanych ze sprzedażą nieruchomości dziedziczonych oraz zbywaniem udziałów.